易憲容
  當持續上漲了20多個月的住房價格開始下跌、當各個城市的住房銷售急劇性下降、當不少地方政府都希望鬆綁住房限制政策來救市時,這些跡象表明中國住房市場的周期性調整已經開始。而且這種調整已經成了一種趨勢,如果沒有重大的政策衝擊,想阻礙這種調整已不可能。甚至於即使政府要救市,這次中國房地產市場的周期性調整可能也無法逆轉。
  為什麼說國內住房市場的周期性調整已經開始?從本質上來看,這十多年來中國住房市場完全是一個投資投機的炒作市場。在以投資投機為主導的住房市場中,購買者進入市場的目的在於預期住房購買之後能夠以更高的價格賣出,而這種預期又取決於利率高低、融資杠桿率大小、信貸獲得容易程度等金融條件。如果金融市場條件對投資者有利,投資者都會預期住房價格上漲,住房市場有更多的需求涌現。如果投資者預期房價會下跌,那麼住房需求就可能急劇下降,甚至下降到零。這就是十多年來國內住房市場的基本情況。
  從經驗上來看,中國住房市場價格已經持續上漲了十多年,形成了一個巨大的房地產泡沫。這種上漲發展到今天已完全不可持續了。只要金融市場條件有少許的變化,整個住房市場的預期就會發生逆轉。眼下的當務之急是,政府、居民及企業是否已經準備好應對調整。
  十多年來,絕大多數城市的住房市場價格都只漲不跌,更不曾出現周期性調整。作為一個以投資為主導的市場,房價只漲不跌意味著任何人只要買了房就能賺錢,這無疑會吸引越來越多的人進入房產市場,各個城市的房價也就越推越高。如果房價出現周期性調節或下跌,住房市場投資者將無法承受。這就是為何“房鬧事件”會越來越多,越來越嚴重。如果政府對此沒有一個明確的態度,“房鬧事件”就可能由經濟問題轉化為社會問題。
  國內銀行也可能面臨衝擊,當房價上漲時,銀行可以把給住房市場的貸款及居民的住房按揭貸款看作是優質資產,這種貸款做得越多,越有利於銀行贏利。但是,當住房市場出現周期性調整時,作為抵押品的住房價格會全面下跌,銀行貸款的不良率就可能全面上升。
  住房市場的周期性調整,受衝擊最大的可能是地方政府。這不僅可能暴露地方政府的融資平臺風險,也可能讓政府財政風險增加,令一些地方政府官員的腐敗劣跡顯露。這就是當前部分地方政府救市的原因之一。但是國內住房市場周期性調整已成趨勢,地方政府要救市不僅沒有作用反而只能把問題搞得更糟。中國房地產市場已經吸毒成癮,不經過這種周期性調整的陣痛,要讓經濟恢復正常是不可能的。
  國內不少城市的住房銷售急劇下降但價格下跌很小,意味著國內房地產市場周期性調整已經開始。對此,中國住房投資者、企業、銀行及地方政府準備好了嗎?這才是中國房地產市場周期性調整的關鍵問題所在。▲(作者是社會科學院金融研究所研究員)
(編輯:SN090)
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